2014年10月14日（上海）尽管有研究数据显示，到2016年，中国将超越美国成为全球最大的零售市场，属于中国的消费时代才刚刚开始。但这一集体“意识热”优势，似乎正在被国内商业地产开发商过早的商业地产竞赛所蚕食，尤其是进入2014年，在商业综合体疯狂吸纳各方资金的同时，部分二三线城市的商业项目，陆续出现“规划、设计、招商、经营”的连难局面，就已经引发业界对商业综合体井喷，带来透支风险的担忧。

      为此，10月23日和24日为期两天的莱坊•伍兹贝格系列研讨会上，主办方以“商业综合体的未来十年——建筑设计和城市可持续发展”为主题，不仅将通过案例分享、专题研讨等形式，针对当下商业地产“痛点”实操性解码，更把眼光投入商业地产投资的蓝海领域，对旅游地产、养老养生地产以及出海投资等领域进行战略思考。期间，伍兹贝格亚洲执行主席全球高级董事合伙人Vince Pirrello、伍兹贝格全球高级董事合伙人翁捷、伍兹贝格全球合伙人黄馨谚、伍兹贝格合伙人建筑设计总监方以思、伍兹贝格合伙人商业零售设计总监叶浩辉、莱坊中国区董事综合项目顾问及代理服务孙俊安、莱坊董事综合项目顾问及代理服务汪明枢、绿地集团副总建筑师贾朝晖、北京龙藏天下投资管理有限公司董事总经理赵祥龙等演讲嘉宾，就“城市超高层建筑的崛起和发展策略”、 “一线城市单一综合体项目的最佳实践”、“零售商场公共空间的艺术与商业价值”以及“商业地产投资新热点”等热门话题，一一给出了可行性解决方案。

      1.5线城市综合体供过于求

      一个城市究竟可容纳多少商业综合体？尽管到目前为止并没有一个精准的统计数字，但从莱坊•伍兹贝格系列研讨会上听到声音来看，目前商业综合体开发量已出现供过于求风险。

      来自莱坊的统计数据显示，全国综合体开发面积存量巨大，2014年上半年全国主要城市商业综合体存量面积超过3.0亿平方米。至2015年，这一数字将达到3.6亿平方米，2016年以后则突破至4.3亿平方米。与此同时，2014年国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市的综合体数量将突破1000个；至2018年，商业综合体的年供应量将维持在1200个左右。

      “我们发现，1.5线与经济发展较好的二线城市，更容易出现商业综合体过量开发的风险。”孙俊安指出，“一方面，在土地拍卖过程中，开发商缴纳的土地出让费用可帮助政府增加财政收入，另一方面，开发商在完成商业综合体建设后，往往只会自持少量物业，并且出让大部分公寓、酒店、写字楼等，从而实现了利润的最大化。这造成了部分城市政府和开发商对开发阶段的一头热。”从莱坊发布的城市发展综合指数来看，关系上，沈阳、成都、天津、武汉、重庆等城市综合体发展的偏离率都指向供大于求。

      可持续运营前仅仅成功了10%

     谈及商业综合体的未来十年，与会专家一致认为，综合体开发，从资金沉淀能力、选址、设计规划、招商营运等各个环节都对开发商的综合营运能力要求非常高，如果在开发阶段就让开发商获得利润最大化而选择退出，显然不是一个着眼长远的模式。

      对此，伍兹贝格全球合伙人黄馨谚表示：“当前市场竞争激烈，商业综合体的开发更多的是在考验开发商的操盘能力。从选址拿地、规划图纸再到运营的整个过程中，需要明确的开发策略，即便如此，以国外的城市综合体开发经验来说，一个项目在实现可持续运营之前，仅仅成功了10%，运营才是最关键阶段。”

      伍兹贝格合伙人商业零售设计总监叶浩辉则指出：“第一家商业综合体往往‘吃香’，但开发商随后的复制行为将会使后续商业综合体遭遇至少三年以上的养商期，零售商场公共空间的艺术或主题设计，或是避免同质化的出路。”

      专业团队细分运作是未来趋势

      事实上，对于属于资金、管理、人员、智力密集型产业的商业综合体而言，必须按照市场需求进行合理规划，并由精英模式进行全程把控。如果简单复制应用住宅开发经验和理念，将伴随很多的失误与挑战。因此，开发商应及时转换观念，尽快完成从住宅开发模式向商业开发模式的思路转化。

      整合资源，实现由专业团队细分运作，或让商业综合体通向可持续发展。莱坊综合项目顾问及代理服务团队，为业主提供一站式服务，其范围从前期土地规划咨询、项目发展顾问、设计优化，到后期租售代理及资产运作。服务领域覆盖了：酒店、商业、购物中心、地标写字楼、旅游文化地产以及养老养生地产开发等。与此同时，国际知名的建筑事务所伍兹贝格，在2014年《世界建筑》杂志设计100强评选中位居第7位，其上海办公室自2009年成立以来，致力于商业综合体的建筑、规划与室内设计，五年多来取得了骄人的荣耀与成绩，其中包括上海浦东嘉里城商业项目的室内设计，正在建筑设计中总高度达431米的重庆101高塔，300米的温岭喜来登酒店，以及来自伦敦的米其林餐厅Hakkasan首次登陆上海的执行室内设计。这样的强强联手将事半功倍。