北京：公建5年民宅10年进行一次安全评估竞报
点击: 54748 次 来源: 竞报 时间: 2010-06-30
近日，本市首个有关城镇房屋建筑使用安全综合治理的规范性文件出台，《办法》充分吸收了目前国际上房屋建筑使用安全管理的先进经验，全面贯彻了“全生命周期管理”的理念。《办法》对建筑物整个使用阶段的使用行为、检查维护、安全评估与鉴定、安全问题治理等各个环节进行了规范，改变了过去“重事后、轻事前”、“重治危、轻防危”的被动管理方式，实现了由“治危”向“防危”、由“处理结果”向“消除隐患”、由“事后管理”向“事前管理”、由“被动管理”向“主动管理”的转变。
《办法》的颁布实施，将有助于建筑物长期保持良好状态，延长使用寿命，保证房屋住用安全。
使用人应当承担报告责任，遇恶劣天气管理人应查房，公共建筑5年进行一次安全评估，使用人不得擅自变动建筑主体和承重结构……这是近日市政府颁布的《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》（以下简称“办法”）中明确规定的。这是本市出台的第一个有关城镇房屋建筑使用安全综合治理的规范性文件。
记者了解到，从去年3月开始，北京市住房城乡建设委会同中国建筑科学研究院启动了《办法》的编制工作。在反复组织专家论证，广泛征求相关部门意见的基础上，今年3月份完成了《办法（征求意见稿）》的编制，并在市住房城乡建设委网站上公开征求了意见。最终出炉。该《办法》共分九章六十二条，分为总则，安全责任，安全使用，检查维护，安全评估与鉴定，安全问题的治理，应急抢险，监督与管理等内容。
扩大了房屋管理范围
《办法》的管理范围不仅包括房屋本体，还包括房屋配套建设的围墙、烟囱、水塔，配套的线路、管道，以及电梯、压力容器、锅炉等特种设备，燃气设施、消防设施、电气设施、供暖设施、防雷装置和二次供水设备等设备。改变了长期以来只管房屋本体，不管附属构筑物和设施设备的现状，较之《城市危险房屋管理规定》适用范围更全面。《办法》规定，房屋建筑的所有人是房屋建筑使用安全责任人；房屋建筑管理人是对房屋建筑使用安全承担管理责任的自然人、法人或者其他组织。房屋建筑所有人有责任保证房屋建筑的安全性、适用性、耐久性；房屋建筑使用人应当合理使用房屋建筑；房屋建筑管理人（物业服务企业和房屋管理单位为主）应当对房屋建筑进行检查维护，对危害房屋建筑使用安全的行为进行制止、报告；房屋建筑设计单位应当在房屋建筑达到设计使用寿命前1年，以书面形式告知安全责任人、管理人、使用人，并同时告知区县住房城乡建设部门。
使用人应当承担报告责任
《办法》将房屋建筑所有人、实际占有人定义为安全责任人，并规定其应当对房屋建筑安全使用、检查维护、安全评估与鉴定、安全问题治理等承担责任。规定了管理人应当承担检查维护、发现使用安全问题进行治理和报告、制止违法行为和宣传使用安全知识等责任。规定了使用人应当承担合理使用房屋建筑，并进行日常查看，发现问题及时报告的责任。此外，《办法》还将设计单位、建设单位对房屋建筑的使用安全责任予以了明确。
遇恶劣天气管理人应查房
依据《办法》，管理人须对房屋的开裂、变形等异常情况及室内外公共区域装饰装修的松动、起翘、脱落等现象进行日常检查；在采暖期或大风、大雪等极端天气到来之前，管理人应当对房屋建筑采暖设施完好性、安全性及公共部位外窗、房屋建筑附属构筑物的牢固性进行特定情况检查。理顺了行政管理部门的关系。《办法》依据现行法规，对各相关行政管理部门在房屋建筑使用安全管理中的职责进行了规范，为实现动态、无缝隙监管奠定了基础。
10年居住建筑应进行安全评估
《办法》对房屋建筑的安全评估与鉴定进行了详细规定。学校、幼儿园、医院、体育馆、商场、影剧院、宾馆等大型公共建筑和人员密集场所的房屋建筑，每5年应当进行一次安全评估；使用满30年的居住建筑，每10年应当进行一次安全评估。在安全鉴定方面，规定房屋建筑出现危及安全迹象、擅自变动建筑主体和承重结构、毗邻建设工程施工现场对房屋建筑造成影响等情形，应当进行鉴定。赋予了行政主管部门检查职权。《办法》中规定了行政主管部门在履行安全管理检查职责时，有要求安全责任人、管理人、使用人提供相关文件资料，发现问题责令改正的权力。同时，规定了房屋建筑安全责任人、管理人、使用人有配合相关行政主管部门开展安全检查的义务。
开发商应当提供房屋建筑说明书
《办法》还规定，新建房屋建筑，建设单位在交付使用时，应当向购房人提交质量保证书、房屋建筑使用说明书及其他文件，明确告知购房人房屋建筑的各项性能指标、使用与维护保养要求、质量保修内容等。
不得擅自变动建筑主体和承重结构
对于使用人改变住宅用途的行为办法进行了严格禁止。《办法》规定，居住建筑的使用人，不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为居住之外的经营性用房。使用人依照法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的房屋建筑所有人同意，使用人在使用房屋建筑时，不得影响安全和公共利益。《办法》明确，房屋建筑使用人改变用途、变动结构和影响安全和公共利益的行为为禁止行为。擅自变动建筑主体和承重结构，违法存放易燃易爆和危害人体健康的物品，在房屋中堆放超负荷重物，堵塞疏散通道，封闭建筑物的疏散出口，损坏消防设施，擅自拆改燃气、供暖、供电、通讯线路等设施设备，这些行为都将被明确禁止。
建立突发事故应急措施
《办法》规定，房屋建筑安全问题的治理，由安全责任人、管理人实施。对于房屋建筑安全问题治理，《办法》明确了实施者、治理措施、费用来源和应急处理，对房屋修缮的查勘、设计、施工、材料、验收提出了具体要求，规范了危房的确认和处理措施。《办法》还明确了因房屋安全问题引发突发事故的，市区两级应急机构有权采取切断电力、可燃气体和液体的输送或者拆除毗邻建筑物等紧急避险措施。
危房使用人应当搬出
《办法》明确，确认危险房屋的鉴定结论，应当由房屋安全鉴定机构做出。经鉴定属于危险房屋的，安全责任人、管理人应当按照房屋安全鉴定机构鉴定结论的处理类别进行治理。危险房屋的处理类别分为观察使用、处理使用、停止使用和整体拆除。
观察使用适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用但需继续观察的房屋。房屋安全鉴定机构在出具的鉴定报告中应当注明观察使用或者下一次进行安全鉴定的时限；处理使用适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。设计单位在加固设计文件中应当说明后续使用年限；停止使用适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋；整体拆除适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。
经鉴定为危险房屋的，安全责任人应当按照房屋安全鉴定机构的处理建议，及时加固或者修缮治理；安全责任人拒不按照处理建议修缮治理，或者进行阻碍的，区县住房城乡建设部门有权采取指定单位代为治理等强制措施，发生的费用由安全责任人承担。
鉴定结论的处理建议为停止使用或者整体拆除的，使用人应当立即搬出。使用人拒不搬出的，区县住房城乡建设部门应当向安全责任人、使用人发出停止住用通知，要求限期搬出。逾期未搬出的，由区县政府组织搬出。
背景介绍
城镇房屋建筑面积超过7亿平方米
近日，市政府颁布了《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》（以下简称“办法”），这是本市出台的第一个有关城镇房屋建筑使用安全综合治理的规范性文件。房屋建筑的使用安全是关系人民生命财产安全的重要民生问题。有数据表明，北京市城镇既有房屋建筑总面积已超过7亿平方米。而在房屋建筑使用阶段，尚没有一部系统的法律法规对房屋所有人、管理人和使用人的相关权利和义务做出明确规定。由于对房屋管理不善和业主安全意识不强，改变房屋使用性质、破坏房屋结构的问题较为严重，由此带来的安全隐患和矛盾纠纷逐年增多。近年来，人大代表和政协委员每年都对房屋建筑使用安全管理问题提出建议和提案。
从去年3月开始，北京市住房城乡建设委会同中国建筑科学研究院启动了《办法》的编制工作。在反复组织专家论证，广泛征求相关部门意见的基础上，今年3月份完成了《办法（征求意见稿）》的编制，并在市住房城乡建设委网站上公开征求了意见。至此，《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》正式出炉。
▲民宅每10年应当进行一次安全评估。
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